Aspekte zu Baugebiet Nord

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Buerger
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Aspekte zu Baugebiet Nord

Beitrag von Buerger » Mo 9. Apr 2018, 05:40

Viel Energie und vor allem Geld, welches eigentlich nicht vorhanden ist, wird in das verbliebene noch zu realisierende Baugebiet Nord investiert. Einige vielleicht interessante Aspekte und Betrachtungen, die ich hierzu noch einmal zusammengefasst habe:
In Bezug auf die weitere Stadtentwicklung von Hagenbach wird von einem dringenden Wohnungsbedarf gesprochen. Doch was verbirgt sich hinter diesem Begriff und wie wurde der Bedarf für die Stadt ermittelt?
Eine Baulandausweisung stützt sich normalerweise auf eine Ermittlung des Wohnungsbedarfs, nicht etwa der Wohnungsnachfrage. Bei der Bewertung des Wohnungsbedarfs bleibt oft die Frage, ob nur der Bedarf der einheimischen Bevölkerung oder auch der von Zuwanderern berücksichtigt werden soll, und ein anderer liegt darin, ob und wo ein Unterschied gemacht wird zwischen Wohnungsnachfrage und Wohnungsbedarf im Hinblick auf Wohnfläche, Grundstücksgröße, Bauweise usw..
Aus den derzeitigen verfügbaren Begründungen geht hervor, dass sich zum einen durch die Erweiterungen des Gewerbegebietes um hiermit zusammenhängende Bedürfnisse und zum anderen durch ein Ansprechen von Bürgermeister und Stadtratsmitgliedern, vor dem Hintergrund nicht mehr vieler Baumöglichkeiten, dieser nun zu realisierende Baugrundbedarf ergibt. In wie weit dies mit entsprechenden weiteren Erhebungen und Befragungen vor dem Hintergrund der demographischen und regionalen Entwicklungen quantifizierbar hinterlegt ist, oder sich aber überwiegend auf Vermutungen, Schätzungen und/oder vorgegebenem bzw. validiertem Interesse begründet, ist nicht bekannt.
Die Realisierung eines neuen großen Wohngebietes am äußersten Rand von Hagenbach trägt zudem nicht zwingend dazu bei, die aktuelle Situation in der Innenstadt, oder besser noch dem historischen Ortskern, hinsichtlich Einkaufsmöglichkeiten und Attraktivität wesentlich zu verbessern. Es ist viel eher anzunehmen, dass sich die hier neu ansiedelnden Einwohner eher an der Peripherie und nach anderen Städten und Gemeinden hinsichtlich einer Versorgung orientieren bzw. sogar von dort kommen und die weitere Entwicklung Hagenbachs zu einer sogenannten „Schlafstadt“ somit noch beschleunigt wird.
Schon die sehr schwer nachvollziehbaren strategischen stadtplanerischen Entscheidungen in der Vergangenheit, ein großes Gewerbe-/Industriegebiet hinter Hagenbach und ein Wohngebiet vor Hagenbach zu errichten, führten im Bereich der Habsburger Allee vor allem in den Hauptstoßzeiten und auf der anderen Seite von Hagenbach hinsichtlich des Zu- und Abgangsverkehrs des Gewerbegebietes zu sehr hohen belastenden Verkehrsströmen. Es ist davon auszugehen, dass sich die zukünftigen Anwohner und weiteres Gewerbe in diese bereits vorhandenen Verkehrsströme zusätzlich eingliedern und sich somit die Belastungen entsprechend erhöhen werden. Die potenziell neuen Bewohner werden sich, wie bereits einmal beschrieben, in den bereits vorhandenen morgigen und abendlichen Verkehr einreihen müssen. Morgens überwiegend als Linksabbieger als eine ganz besondere Herausforderung ohne weitere Ampeln, eine Geschwindigkeitsreduzierung oder eine zusätzliche Erschließung des Neubaugebietes über den Rewe-Kreisel.
Jeder Neuzuzug wird begrüßt – unabhängig davon, wie weit es die zukünftigen Einwohner und Mitarbeiter von Betrieben als Berufspendler zum Arbeitsplatz letztendlich haben werden bzw. wo ihr Arbeitsplatz dann wirklich liegt. Natürlich benötigt Hagenbach eine stabile Einwohnerschaft und ein starkes Gewerbe, damit die vor sich hinsiechende Infrastruktur erhalten werden kann, aber ist das mit Wachstum um jeden Preis gleichzusetzen? Wie soll es dann weitergehen? Dies vor allem vor dem Hintergrund der sich mittlerweile abzeichnenden zukünftig exorbitanten Verschuldung, nicht verfügbarem weiteren Bauland und fehlenden zukunftsorientierten Konzepten!
Unter den gegebenen Umständen erscheint es zudem naheliegend, dass ein weiterer Aspekt insbesondere die Eile bei den derzeitigen Bauvorhaben bedingt. Zum einen könnten die Darlehenszinsen wieder steigen, so dass Bauen wieder unattraktiver wird, zum anderen planen bereits andere Gemeinden, weit fortgeschritten, mehr Wohnraum zu schaffen und Einwohner zu halten bzw. zu bekommen, so dass hier die Konkurrenz um Bauwillige entsprechend größer wird.
Nordumgehung Hagenbach als Entlastung, diese Thematik steht nun seit sage und schreibe mehr als 40 Jahren auf der Agenda unsrer kommunalen Vertreter. Übrigens beginnend mit dem ersten Baugebiet Nord, bei dem sogar vorausschauend die derzeitige Situation der Verkehrsströme durch Hagenbach prognostiziert wurde. Aber macht ja anscheinend nichts, mit der derzeitigen Planung der Bienwaldtrasse fehlt wahrscheinlich aktuell nur noch der Mut dieses alte und offensichtlich halbherzig verfolgte Projekt endgültig zu Grabe zu tragen. Ein aktuell absolut zum Scheitern verurteiltes Projekt wird somit derzeit künstlich noch am Leben gehalten, obendrein noch mit Haushaltsmitteln hinterlegt und das alles wahrscheinlich nur aus politischen Gründen, um hier nicht das Gesicht zu verlieren.
Merkwürdigerweise wurde aber im Rahmen einer Ostumgehung, und hier in erster Linie für den gewerblichen und industriellen Verkehr, der durch entsprechende Ausweisung von von weiteren Gebieten hierfür sehr stark gestiegen ist und demnächst noch steigen wird, wesentlich schneller und stringenter mehr Initiative, Engagement und Umsetzungswillen an den Tag gelegt. Dass hier im wahrsten Sinne des Wortes zu kurz gesprungen wurde steht auf einem anderen Blatt. Fakt ist, dass dies offensichtlich wichtiger war als in der Vergangenheit die Interessen der Bürger und den eigenen Versprechungen hinsichtlich einer Nordumgehung mit entsprechender Verkehrsleitung. Es gab zwar für die Ostumgehung einen Zuschuss, eigenes Geld hatte man hierfür dennoch nicht, wie die noch viele Jahre hierfür laufenden Kredite aus dem Haushalt zeigen. Gespräche und Verhandlungen mit dem LBM hinsichtlich des Verkehrs und Umwidmungen führen derzeit zu mehr als fragwürdigen Vorschlägen sofern sie denn überhaupt geführt werden und nicht eher als ein Alibi für Aktivitäten zu verstehen sind. Bleibt natürlich auch immer die Frage wie denn vor dem Hintergrund dessen, was in den letzten Jahrzehnten stadtentwicklungstechnisch so alles gemacht hat, überhaupt vernünftig argumentiert werden kann.
Es ist dann auch noch abzuwarten ob die derzeitig geplanten Grundstücksgrößen im Neubaugebiet Nord V in Verbindung mit den zu erwartenden Preisen und mit den aus meiner Sicht absolut unrealistischen Wünschen und Vorstellungen hinsichtlich der Gestaltung eines Neubaugebietes ohne parkende Fahrzeuge an/in den Straßen die gewünschte Attraktivität entfalten wird. Vor allem wenn Handwerker, Liefer- und Besuchsverkehr auf den Festplatz als Parkmöglichkeit angewiesen werden und statt Vorgärten nun mehr Stellplätze und Garagen gebaut werden müssen und das Bild des Neubaugebietes prägen. Bleibt dann zu beobachten in wieweit im Bebauungsplan eine entsprechende Stellplatzverpflichtung zum Ausdruck kommen wird (so wohl mindestens 2 pro Wohneinheit!), und eine Ablösung darf dann stringent ebenso niemals möglich sein! Letztendlich wird sich auch ergeben, ob solche Festlegungen in einem Bebauungsplan rechtlich überhaupt und dann in Folge dauerhaft Bestand haben und nicht durch eine Klage oder durch Duldung von Präzedenzfällen im Bereich der Fantasie verschwinden und hinterher doch wieder auf und in den Straßen geparkt werden darf.
Zusätzlich ist anzumerken, dass ja auch jahrzehntelang nicht im notwendigen Maß in die bereits vorhandene Infrastruktur investiert wurde, welches sich unter anderem gerade in einem absolut stotterndem und unrealistischem Straßenausbauprogramm (dieses Jahr übrigens mal wieder ohne Maßnahmen!) manifestiert. Hinzu kommen dann noch eigene Immobilien, Kulturzentrum etc.. Dies wird sich nicht unerheblich in der Schuldenentwicklung in den nächsten Jahren zeigen und niederschlagen. Welche Gedanken dann auf einmal zur Behebung aufkommen, konnte man ja sehr gut in Kaiserslautern hinsichtlich des Stadions beobachten – Der Kreativität sind hier anscheinend keine Grenzen gesetzt! – Brot und Spiele für das Volk – komme mir da vor wie im alten Rom mit dem Circus Maximus. Sollte sich ein interessierter Neubürger mit einem einigermaßen informierten Bestandsbürger intensiv diesbezüglich unterhalten, wird dies nicht unbedingt zu einer Attraktivitätssteigerung beitragen. Wie exorbitant Hebesätze und Steuern und andere Abgaben und Beiträge in der Zukunft vor dem Hintergrund der rasanten Verschuldung und dem Wertabbau werden müssen bleibt abzuwarten.
Betrachtet man nun in diesem Zusammenhang noch das Thema 2. Rheinbrücke, so ist diese Thematik ähnlich gekennzeichnet was die Dauer und Art einer politischen Projektplanung, -umsetzung und -realisierung betrifft. Nimmt man o.a. Nordumgehung als beispielhaft, haben wir noch Jahrzehnte – ergebnisoffen - vor uns, wobei die derzeitig geplante Realisierung die Verkehrslage nicht wesentlich verändert, sondern nur ein wenig verlagert. Wie in Hagenbach bei der Ostumgehung, eigentlich zu kurz gesprungen, der Stau wird dann auf der anderen Rheinseite bei der Zusammenführung der zwei Verkehrsströme beginnen und sich aufteilen. Eigentlich eine mehr als merkwürdige Optimierung. So wohl eher eine Verlagerung.
Wer nun auf den öffentlichen Nahverkehr vertraut, wird auch hier enttäuscht werden und vergebens hoffen, denn die Kapazitäten der Bahnbrücke hierfür lässt in diesem Punkt auch nicht wesentlich mehr zu. Wenn überhaupt ist hier zusätzlich zu einer Kapazitätserhöhung der bestehenden Züge parallel nur zusätzlicher Busverkehr möglich. Welchen Stellenwert im Übrigen die Wirtschaft in diesem Zusammenhang hat, ist bei der jüngsten Umleitungsaktion des Güterverkehrs mit erfolgtem Schienenersatzverkehr für Personentransport sehr anschaulich zu sehen gewesen. Na ja – Prioritäten setzen!
Einen Vorgeschmack auf das was uns hinsichtlich des Fahrzeugverkehrs noch alles blüht, werden die Sperrungen der Rheinbrücke dieses Jahr zeigen. Das ist nur ein Vorgeschmack auf das, was passiert, wenn mit der Brücke nur irgendetwas Unvorhergesehenes geschieht bevor eine 2. Brücke realisiert ist. Bei einer so maroden Brücke kann so etwas leider sehr schnell passieren, ob Unfall oder anderes. Hier reicht dann bereits eine Fahrbahnreduzierung aus, um zum Chaos zu führen.
Letztendlich ist derzeit auf Jahre hinweg das Neubaugebiet für Interessenten mit Arbeitsplätzen auf der anderen Rheinseite mit starken Einschränkungen attraktiv, da extrem risikobehaftet und nur etwas für Menschen ist, die eine Affinität zu japanischen Wohnminimalisten besitzen bzw. das Auto im Wohnzimmer bevorzugen/parken, sich gerne im Stau aufhalten und obendrein gerne hinsichtlich des Pendelns über den Rhein hoch pokern.
All diese Faktoren wurden sicherlich durch unsere Vertreter im Stadtrat im Rahmen der Aktivierung und Realisierung aller verbliebenen verfügbaren Baulandreserven im Rahmen ihrer vorausschauenden Risikobetrachtung und -bewertung berücksichtigt. Geld ist ja eh keines da, ein paar mehr Schulden fallen ja auch nicht auf. Richten müssen es die nachkommenden Verantwortlichen. Insolvenz einer Kommune – kann es irgendwie ja nicht geben. So aber entwickelt sich über Jahre hinweg absolut unterfinanziert und mit einer strategisch falschen Ausgangsentscheidung und insgesamt konzeptlosen weiteren Entwicklung ein Trümmerhaufen.
Bleibt dann auch noch die Frage wie es dann mal weitergehen soll, welche Entwicklungen sind bei einer zukünftigen Ausweisung von Bauland angedacht. Ach ja, man ist ja in Gesprächen mit der Nachbargemeinde Wörth. Ergebnisse – bisher nichts, sofern man schon diesbezüglich überhaupt intensiver miteinander gesprochen hat, und da gibt es ja noch den Regionalplan, in dem keine Möglichkeiten mehr ausgewiesen sind. Aber Zeit und Geld und Kreativität sind ja in der Politik wie bereits festgestellt letztendlich gar kein Problem! Manches wird einfach ausgesessen. Wären da nur nicht diese lästigen Bürger und diese periodisch wiederkehrenden Wahlen…
Apropos Fragen: Antworten auf sich ergebende Fragen zu o. a. Überlegungen, Feststellungen und den vorhandenen Risiken können hierzu sicherlich alle unsere Vertreter im Stadtrat geben. Sie haben ja in aller erforderlichen Tiefe diese Thematik unter Hilfe der Verwaltung, wenn auch nicht unbedingt für alle verfolgbar, durchdrungen und erörtert und hierbei im Rahmen einer entsprechenden Abwägung und Bewertung aller hierbei aufkommenden Faktoren entschieden.

Gast

Re: Aspekte zu Baugebiet Nord

Beitrag von Gast » Di 10. Apr 2018, 19:21

Gem. aktuellem Protokoll besteht anscheinend bzgl. der Größe ein sehr großer Spielraum nach vormals 7 ha sind wir nun bei fast 9 ha! Ob das alles so in den Plänen vorgesehen war? Das ist eine Abweichung von ca. + 28 %!

andererBürger

Re: Aspekte zu Baugebiet Nord

Beitrag von andererBürger » Mi 17. Okt 2018, 06:25

Wo sollte denn deiner Meinung ein Neubaugebiet eröffnet werden oder soll so weiter gemacht werden wie bisher?

Ich suche mit meiner Frau seit 2 1/2 Jahren nach einem bezahlbarem Haus/Grundstück/einer großen Wohnung (egal, Hauptsache wir würden etwas finden), aber es ist in Hagenbach verdammt schwer etwas zu bekommen. Die Erfahrung zeigt hier, dass (geschätzt) 90% der in Hagenbach verkauften Häuser, von Personen mit KA im Nummernschild renoviert/bezogen werden.
Aus Hagenbach raus zu gehen ist für uns keine Möglichkeit, da die Verwanden und Freunde hier wohnen.

Buerger
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Re: Aspekte zu Baugebiet Nord

Beitrag von Buerger » Mi 17. Okt 2018, 20:06

Der derzeitige Gesamt-Rahmen ist grundsätzlich als schwierig und problematisch zu bewerten. Auf der einen Seite günstiges Geld, auf der anderen Seite ein schrumpfender Immobilienmarkt, dessen Preis-/Leistungsverhältnis in exorbitante Höhen abgleitet. Geld wird aktuell halt in Grund und Boden respektive Immobilien angelegt - wen wundert es bei bei den derzeit möglichen Zinsen bei einigermaßen sicheren Geldanlagen.
Das noch mögliche Neubaugebiet ist seit Jahrzehnten so festgelegt, weitere Gedanken außer zwischenzeitlich einer Sportplatzverlegung gab es nicht. Wie aus Verfahren bereits erkennbar liegen überall nur geringere Anteile in einer möglichen Vergabehoheit durch die Stadt Hagenbach (die hat übrigens auch nichts zu verschenken und auch kein Geld viel Grund zu erwerben) und es kommen aktuell noch andere Problemfelder auf, wie z.B. aufgrund des Grundwasserspiegels die Empfehlung ohne Keller zu bauen .... Die Preise für ein 250m² Grundstück werden auch bei ca. 100.000(+),-€ liegen.
Bliebe vielleicht noch die Möglichkeit nicht mit Gewalt das gesamte Baugebiet V zu aktivieren und zu versuchen evtl. im Tausch andere Gebiete zu aktivieren, die Verfahren hierfür sind aber sehr langwierig und haben viele Player im Spiel (wobei das letzte Gewerbegebiet relativ schnell realisiert wurde). Hagenbach hat sein Entwicklungspotenzial so in Gänze aufgebraucht und besitzt auch so gut wie keine Ausgleichsflächen mehr, evtl. bestehen durch entsprechende Aufwertungen anderer Gebiete noch geringe Möglichkeiten.
Interessant in diesem Zusammenhang ist vielleicht auch die morgige Einwohnerfrage hinsichtlich der perspektivischen Überlegungen für den Norden von Hagenbach.

anderer Buerger

Re: Aspekte zu Baugebiet Nord

Beitrag von anderer Buerger » Do 18. Okt 2018, 09:00

Es ist immer die eine Seite die Probleme aufzuzählen, aber der Bedarf an Platz ist definitiv da.
Auch die hohen Preise, könnten auf diese Weise ggf. etwas gekippt werden. Wir sind momentan bei Preisen von ca. 450Euro/qm in Hagenbach, für ein Grundstück auf dem noch Altbestand abgerissen werden muss.
Die Art der Bebauung in Hagenbach lässt halt in vielen Bereichen zu wünschen übrig. In unserer Straße stehen große Häuser (geschätzt alle ca. 180qm), aber in der Straße wohnen vielleicht 20Leute, weil viele alte allein in ihrem Mehrgenerationenhaus wohnen.
Das ist Platz der halt heute fehlt. Was haben wir für alternativen? Warten bis die "alten" wegsterben und die Häuser auf den Markt kommen? Bekannte haben ihr Haus "ergattert" indem sie beim Nachbar nach dem 3ten Besuch des Krankenwagens bei den erwachsenen Kindern den Bedarf angemeldet haben. Das sollte ja auch nicht wirklich die Art sein, wie man in Hagenbach an ein Haus kommt.

Als "normaler Durchschnittsbürger" ohne politischen Hintergrund und ohne großes Wissen über die Baulichen Bedingungen auf einem Acker, finde ich die Idee eines Baugebiets gut und wichtig.
Gründe wie ein Linksabbiegen auf der Habsburgeralle im Berufsverkehr finde ich ehrlich gesagt etwas lächerlich und vorgeschoben. Das mache ich heute schon täglich und habe hier keinerlei Probleme.
Auch das Bauen ohne Keller :-) wer einen braucht muss halt das Geld in die Hand nehmen für eine ordentlich Abdichtung. Aber auch in anderen Gebieten hat man Probleme und Schwierigkeiten, die das Bauen einschränken und an die man sich anpassen muss.

Buerger
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Re: Aspekte zu Baugebiet Nord

Beitrag von Buerger » Do 18. Okt 2018, 15:55

Ich habe ja nicht gesagt es soll kein Baugebiet kommen. Die Frage ist vielmehr vor dem Hintergrund aller hausgemachten ungelösten Probleme mit den fehlenden ineinander greifenden Konzepten inclusive leerer Kassen und dem dauerhaften Leben von der Substanz, in wie weit eine so groß dimensionierte komplette Realisierung der letzten verbliebenen Entwicklungsmöglichkeiten vorangetrieben werden muss. Die Stadt geht ja selber davon aus, dass viele Grundstücke nicht bebaut werden und als Wertanlage noch lange Zeit in diesem Zustand verbleiben werden.
Das Bauen ohne Keller bleibt grundsätzlich problematisch. bei genauem Hinschauen beobachtet man, dass in den vorhandenen "Garagen" alles mögliche von Fahrrädern, Werkzeugen und Gartenbearbeitungsgeräten und ähnliches steht, jedoch nicht das Fahrzeug (Scheunen und Schuppen gibt es aufgrund der Vorgaben gem. Bebaungsplänen und dem vorgesehenen Nutzungsprofil auch nicht), dies steht mit viel Glück auf dem eigenen Grundstück davor oder aber dann doch auf der Straße. Viele Gemeinden gehen daher mittlerweile sogar dazu über, dies bei einem Bau ohne Keller in entsprechend höheren Stellplatzverpflichtungen zu berücksichtigen.
(Eine zusätzlich Problematik in dem Baugebiet wird im Übrigen aktuell im von unten drückenden Wasser gesehen. Da kann alles noch so dicht und stabil sein, wenn es aufschwimmt steht es halt nicht mehr gerade. Die Flexibilität von Leitungen hat auch ihre Grenzen. Ein Haus mit Keller schwimmt viel eher auf.)
Die 450,-€/m² in Hagenbach erscheinen vor dem Hintergrund des aktuell höchsten Bodenrichtwertes von 290,-€/m² (niedrigster bei 121,-€/m²) in Hagenbach (http://geo4.service24.rlp.de/client/bodenrichtwerte/) für bebaubares (Wohnbau) Land etwas übertrieben, hier wird wohl eher der sogenannte "Altbestand der Bausubstanz" ein wenig sehr stark vergoldet.

andererBuerger

Re: Aspekte zu Baugebiet Nord

Beitrag von andererBuerger » Fr 19. Okt 2018, 07:37

Die Preise sind in etwa bei diesem Beispiel für Baugrundstücke in Hagenbach.
Das hat auch leider nichts mit einem vergoldetem Altbau zu tun, dieser wird nicht einmal beschrieben. Es steht nur dabei "muss" abgerissen werden.

Ich bin völlig bei Ihnen/dir das man nicht die Stadt den Abhang runterschubsen muss, aber langsam runterrutschen kommt mit dem Ergebnis aufs gleiche raus.
Es werden Straßen gepflastert und Altersheime gebaut, dann könnte man nun mal was für die jüngere Generation machen.
Nochmal: Ich bin politisch eine Nullnummer, nicht vom Baugewerbe und auch nicht mit den Finanzproblemen von Hagenbach vertraut. Aber das immer mehr junge Leute/Familien wegziehen ist leider eine Tatsache.

Buerger
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Re: Aspekte zu Baugebiet Nord

Beitrag von Buerger » Mo 22. Okt 2018, 09:04

Habe auch mal in den aktuellen Immobilienanzeigen gestöbert und das anscheinend mit einer abzureißenden Ruine bebaute Gelände für 450,-€+/m² gefunden. Fast alle anderen Anzeigen sind preislich vergleichbar exorbitant über den Wertangaben der derzeitigen Veröffentlichungen gem. BORIS mit seinen gutachterlich ermittelten Werten.
Ob dies bei dem neuen Baugebiet zu anderen Preisen führt bleibt aber auch sehr fraglich. Einzig das Sanierungsgebiet hat derzeit durch die Preisprüfung bei Immobilienverkäufen noch einen gewissen Schutz.
So aber zieht das marktwirtschaftliche System auf Grundlage von Nachfrage und Preis. Bestimmend ist hierbei der Verkehrswert (hier gehen dann u.a. Lage der Immobilie, Verkehrsanbindung/Infrastruktur, Möglichkeiten der Bebauung usw. ein).
- Vielleicht lohnt sich für einen besseren Überblick eine Nachfrage bei der Gemeindeverwaltung, den Gutachterausschüssen oder dem statistischen Landesamt.

ausHabach

Re: Aspekte zu Baugebiet Nord

Beitrag von ausHabach » Mo 12. Nov 2018, 11:30

Hallo,
gibt es hier zu dem Thema eigentlich etwas neues?
Baubeginn Infrastruktur, geplanter Baubeginn Wohnhäuser, nächste Bekanntmachungen, nächste Versammlungen, wurde schon alles abgeblasen, Alternativen der Stadt wegen zu großer Gegenwehr, etc.?
Haben die einzelnen Berichte gelesen, aber seit dem nichts mehr zu dem Thema gehört oder gefunden.

Gruß aus Habach

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