Ludwigstraße 3-7 „Die dicke Kröte wird geschluckt“

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Buerger
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Ludwigstraße 3-7 „Die dicke Kröte wird geschluckt“

Beitrag von Buerger » Mo 29. Aug 2016, 11:13

Sage und schreibe über 1 Jahr ist es nun her, dass nach langem Suchen ein Interessent für diese Immobilien vorgestellt wurde. Dumm nur, dass erst bei der Vorstellung seines Konzeptes in der Stadtratssitzung im Mai 2015 herauskam, dass kein Überfahrtsrecht über den Kirchplatz zum Grundstück besteht. U.a. war ja ein weiteres Einfamilienhaus genau dort vorgesehen, und wie soll dann der Stellplatzverpflichtung nachgekommen werden.
Typisches Beispiel dafür wie man sich mal wieder selbst im Weg steht, wie bei so vielen anderen Dingen auch. Hatte man doch vor Jahren einmal festgelegt, „Wir möchten nicht, dass über unseren Kirchplatz Autos fahren“, ist man jetzt im wahrsten Sinne des Wortes eingeknickt. Eine 180 Grad Kehrtwende! Die vormaligen hehren Grundsätze und Beschlüsse in den dortigen Brunnen versenkt!
Übrigens: Scheint vielleicht nicht ganz so einfach und leicht gewesen zu sein bei einer Dauer von über einem Jahr!!! Na, ja vielleicht nur eine Frage mit was man besser zurecht kommen kann und was sich vielleicht noch positiv ausschlachten lässt - letztendlich wie die Frage nach Pest oder Cholera.
Man will wohl nun endlich dieses gefühlt ewig dauernde, lästige, leidige und absolut unangenehme Thema um dieses desaströse Immobilien-abenteuer, schlussendlich mit (ungeheuerlichen) finanziellen Verlusten (nicht allein finanziell) behaftet, abschließen.
Aber abwarten - auch das wird uns Bürgern noch als grandiose Errungenschaft verkauft werden, eine glaubhafte und allumfassende Endabrechnung / Bilanz ist nicht gewollt, wird auf jeden Fall vermieden und wird es somit nie geben!!
Liest man noch den Artikel vom letzten Freitag in der Rheinzeitung stehen einem zusätzlich regelrecht die Haare zu Berge. Auf welchem Niveau wurde und wird denn in Hagenbach kommunal gearbeitet und entschieden? Da hat es doch glatt den Anschein dass es im Sandkasten einer Kita geordneter, ehrlicher und gerechter zugeht.
Alles in allem verbleibt dem Ganzen ein fahles Geschmäckle des Gutsherrenhaften.
Seltsam ist zudem, dass dieses Überfahrtsrecht als Grundsatzbeschluss in der letzten Stadtratssitzung am 14.07.2016 klammheimlich mal eben nicht-öffentlich verhandelt wurde – wie der Name bereits sagt, es handelte sich um einen Grundsatzbeschluss und zudem der diesbezügliche Beschluss nicht öffentlich gemacht wurde - na ja, die Zeitung wusste dies gem. Artikel vom letzten Freitag.
Ein wichtiger Hinweis hierzu: Die gesetzlichen Grundlagen - §35 Gemeindeordnung - haben sich entscheidend geändert (beschlossen und veröffentlicht durch den Landtag am 17.09.2015, Inkrafttreten am 01.06.2016 – Nachzulesen mit Kommentierungen in der Drucksache Landtag RLP 16/5578 neu)!

Was die Preisgestaltung beim Verkauf dieser Grundstücke betrifft ist man sicherlich nicht ganz so frei wie es den Anschein haben soll, wurden doch schon einmal Ramschpreise von 1,- € auf den Tisch gebracht.
Nur zur Erinnerung: die Grundstücke befinden sich in einem Sanierungsgebiet und auch die Grundstücksgeschäfte der Gemeinde unterliegen hier den dort gültigen gesetzlichen Bestimmungen. So ist man in der Preisgestaltung überhaupt nicht so frei wie es manchmal den Eindruck macht. (Beste Beispiele dürften hier zum einen das selber ausgeübte Vorkaufsrecht bezüglich der Ludwigstraße 7 und andere private Immobiliengeschäfte im Sanierungsgebiet in Hinsicht auf die Kaufpreisprüfung sein).
Veräußert eine Gemeinde Grundstücke im Sanierungsgebiet, so ist im Falle der Veräußerungspflicht der sog. Neuordnungswert des Grundstücks der Kaufpreisfindung
zugrunde zu legen. Der Neuordnungswert ist der Verkehrswert des Grundstücks, der sich durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets ergibt (sanierungsbeeinflusster Verkehrswert des unbebauten
oder bebauten Grundstücks).
Diese Vorschrift greift nur, wenn eine Veräußerungspflicht der Gemeinde nach den §§ 89 und 159 Abs. 3 vorliegt.
Nach § 89 erstreckt sich die Veräußerungspflicht der Gemeinde auf Grundstücke,
➢ die sie durch Ausübung des Vorkaufsrechts erworben hat und
➢ die zu ihren Gunsten enteignet worden sind, um sie für eine bauliche Nutzung vorzubereiten oder einer baulichen Nutzung zuzuführen.

Wer also im Sanierungsgebiet kaufen oder verkaufen will sollte vielleicht versuchen abzulösen, weitere Fördermittel fließen eh nicht mehr, die Endabrechnung müsste derzeit laufen.
Grundstücke, für die die Sanierung nach § 163 BauGB als abgeschlossen erklärt wurde, unterliegen nicht mehr der Kaufpreisprüfung. Wurde die Pflicht zur Leistung des Ausgleichsbetrags abgelöst oder wurde ein vorzeitiger Ausgleichsbetrag bereits geleistet, so ist keine Kaufpreisprüfung durchzuführen. Denn eine Schutzfunktion ist hier nicht mehr notwendig, da der Ablösebetrag / Ausgleichsbetrag abschließend geleistet wurde.
Oder aber man wartet bis der förmliche (endgültige Abrechnung) und rechtsförmliche (Aufhebung der Sanierungssatzung und Ausgleichsbescheide) Abschluss erfolgt. Hier gibt es dann auch Verjährungsfristen. (Eine Gemeinde hat sich in der Vergangenheit etwas viel Zeit hierfür gegönnt, ein wenig zu viel Zeit, und die erstellten Ausgleichsbescheide waren dann höchstrichterlich hinfällig)

PS: Mein Bild in Bezug auf Integrität, Glaubwürdigkeit sieht etwas anders aus. In ihm kommen noch Adjektive wie redlich, aufrichtig, wahrhaftig, offen, geradlinig, gerecht und fair vor. Ob ich da wohl vielleicht nicht mehr ganz auf Höhe der Zeit bin und etwas verschlafen habe??

Gast

Re: Ludwigstraße 3-7 „Die dicke Kröte wird geschluckt“

Beitrag von Gast » Di 30. Aug 2016, 07:27

Etwas widersprüchlich auch die Aussage "Wir möchten nicht, dass über unseren Kirchplatz Autos fahren" und es deshalb dem einen Eigentümer zu verbieten und im gleichen Zug dem möglichen Investor in nicht öffentlicher Sitzung zu gestatten. Liest man den Artikel und sieht die Folgen, so gewinnt man vielmehr den Eindruck, als habe die Stadt noch eine "Rechnung offen", da sie damals das Anwesen Ludwigstraße 5 nicht erwerben konnte.

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Käferle
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Re: Ludwigstraße 3-7 „Die dicke Kröte wird geschluckt“

Beitrag von Käferle » Di 30. Aug 2016, 19:11

Laut Zeitungsbericht sollen dort ja Privat - und Geschäftswohnungen entstehen. Jetzt frage ich mich wie sollen die Anwohner zu ihrem Grundstück kommen, wenn doch auf dem Kirchplatz keine Autos erwünscht sind. (Ausser der Investor natürlich)
Und wie kommen später die Bewohner auf das Grundstück, bzw wo parken die alle. Oder wird aus dem Kirchplatz womöglich ein Parkplatz für die neuen Bewohner?

Buerger
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Re: Ludwigstraße 3-7 „Die dicke Kröte wird geschluckt“

Beitrag von Buerger » Mi 31. Aug 2016, 06:31

Hallo Käferle!

Das Zauberwort ist hier "Stellplatzablöse" . Das Thema hatte ich schon einmal im Zusammenhang mit der Vorstellung des Konzeptes des Investors hier im Forum etwas näher beleuchtet. (Immobilienkonzept Ludwigstraße 3-7 - Der Teufel steckt im Detail!)
Die Kröte ist dann in ihren Auswirkungen durch uns Bürger zu schlucken. Einfach zu lösen, da auch dies im Stadtrat verhandelt wird (vielleicht auf Grund Änderung des §35 GemO nicht mehr unter Ausschluss der Öffentlichkeit). Die hierbei erzielten Einnahmen sind nicht unbedingt hoch (siehe Satzung) und zweckgebunden. Aber keine Sorge mit der dafür kaufbaren Farbe lassen sich ein paar zusätzliche Stellplätze auf dem Festplatz und auf anderen Straßen zaubern, ist ja gleich um die Ecke! - Problem gelöst!
Zusätzlich ist davon auszugehen, dass sich der Investor "vor" dem Kauf das Überfahrtsrecht durch eine entsprechende Last auf das zu überfahrende Grundstück dauerhaft sichern wird. Befindet sich wahrscheinlich schon in der Umsetzung, da die "derzeitige" Beschlusslage dieses ermöglicht. Die Halbwertszeit von Meinungen und Beschlüssen des Stadtrates wären hier für ihn ein viel zu hohes Risiko - nach den Erfahrungen während der Vorstellung des Konzeptes!
Nachdem alles bisher irgendwie konzeptlos war lautet das derzeit erkennbare Konzept: "Weg damit, koste es was es wolle!"

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Re: Ludwigstraße 3-7 „Die dicke Kröte wird geschluckt“

Beitrag von Markus » Fr 2. Mär 2018, 09:05

Kann es sein, dass es in dem Bereich nun los geht?

Zufällig bin ich über ein Immobilieninserat bei Immobilienscout24 gestoßen. Da ist die Rede vom Umbau einer alten Scheune zum modernen EFH. Die Lagepläne sind ebenfalls dabei. Das Flurstück dürfte der hintere Bereich der Ludwigstraße 7 sein.

Darauf ist auch zu erkennen, dass im hinteren Bereich des Fachwerkhauses (Ludwigstraße 3) ein Neubau entstehen soll.

Buerger
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Re: Ludwigstraße 3-7 „Die dicke Kröte wird geschluckt“

Beitrag von Buerger » Di 13. Mär 2018, 12:09

Interessante Anzeige?!

572.000,-€ plus 67.267,-€ Nebenkosten sind dann ungefähr 640.000,-€!

(Voraussichtlicher Bodenwert mit diesjähriger Bodenwertsteigerung dürfte bei ca. 250,-€/m² liegen und macht dann ungefähr 72.000,-€ für die 290 m². Somit liegt das „neue“ Haus mit 2 Außenstellplätzen bei ca. 570.000,-€.)
Aber wofür?
- Ein Haus in zweiter Reihe,
- man benötigt vielleicht sogar ein zweifaches Überfahrt-/Wegerecht (erst den Kirchplatz und dann noch das Grundstück des Vorderhauses),
- 2 Frischluftparkplätze,
- Jede Veranstaltung auf dem Kirchplatz schränkt die Anfahrbarkeit des Grundstückes ein,
- Umgeben durch eine zweiseitige weit über 2m hohe Stadtmauer (welche auch keine/kaum Fenster zulässt), dazu noch die hohe Kirche
an einer Seite, an der dritten Seite ein hohes denkmalgeschütztes Vorderhaus. Wie sich die vierte Seite gestalten wird mit dem
Neu-/Umbau Ludwigstrasse 3 lässt sich derzeit nicht sagen,
- Ein zweiseitig hoch umrahmter Minigarten (vielleicht nur durch das Haus erreichbar, so nicht ganz eindeutig erkennbar)

Attraktiv ist für mich etwas anders.
So hinsichtlich des Rahmens und der damit verbundenen Einschränkungen sehr teuer. Der Markt scheint dies aber herzugeben!
Vielleicht dann doch lieber auf das Neubaugebiet warten und mehr für den Boden bezahlen. Aber ein gutes Beispiel für die vorgelagerten Stellplätze und einen Minigarten hinsichtlich der Wünsche in Bezug auf das Neubaugebiet mit maximalem Vermarktungsgewinn und dass auf dem Grundstück geparkt werden soll bzw. muss.

Buerger
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Re: Ludwigstraße 3-7 „Die dicke Kröte wird geschluckt“

Beitrag von Buerger » Di 13. Mär 2018, 21:05

Das spezielle Habenbacher Sahnehäubchen hatte ich ganz vergessen!

Die Stellplätze sind gem. Beschreibung nur optional und kosten obendrein extra!

Also sind Genehmigungen ohne Stellplätze anscheinend irgendwie möglich. - Komische Konstruktion!

Das alles übrigens anscheinend überwiegend in den nicht-öffentlichen Teilen der Ratssitzungen - obwohl so eigentlich überhaupt nicht mehr vorgesehen.
Lauter geheime Operationen unter Ausschluss der Öffentlichkeit - warum dann eigentlich noch das ganze übrige öffentliche Theater?
Immer wenn es interessant wird, Zugeständnisse und andere Dinge gemacht werden geht man so berechtigten Fragen einfach aus dem Weg.

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Re: Ludwigstraße 3-7 „Die dicke Kröte wird geschluckt“

Beitrag von Buerger » Mi 14. Mär 2018, 05:20

War gestern schon später.
Der Grundstückspreis liegt bei ca. 150,€ m², macht dann für das Grundstück ca. 44.000,-€ für die 290 m².

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