Achtung!!! - Sanierungsgebiet nähert sich mit Riesenschritten dem Abschluss

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Buerger
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Achtung!!! - Sanierungsgebiet nähert sich mit Riesenschritten dem Abschluss

Beitragvon Buerger » Fr 21. Nov 2014, 09:54

Hier nun der vom mir bereits angesprochene Beitrag zum Thema Sanierungsgebiet historischer Stadtkern Hagenbach:
Aufgrund erkannter baulicher und struktureller Mängel im Bereich des historischen Ortskernes Hagenbach wurde eine Satzung für das Sanierungsgebiet historischer Ortskern Hagenbach in 2000 erlassen und die Gemeinde wurde in ein entsprechendes Förderprogramm aufgenommen. Somit gelten seit diesem Zeitpunkt die Paragraphen 136 ff Baugesetzbuch für die Eigentümer, hier u. a. explizit die Bestimmungen des § 144 und § 154. (Nicht ganz nachvollziehbar wurde genau diese Satzung nie eingestellt bzw. man erklärte sich außerstande hierzu aufgrund des hierfür erforderlichen Arbeitsaufwandes, jedoch andere wichtige besonders aktuelle Satzungen wie z. B. Wochenmarkt!? oder aber wesentlich Ältere konnten unter der entsprechenden Rubrik Satzungen Stadt Hagenbach bei VbGde Hagenbach veröffentlicht werden.)
In Folge kam es zu umfangreichen und auch langen Bautätigkeiten im Bereich Ludwigstraße (Vielleicht auch mit Auswirkungen auf die Geschäftswelt?). Weitere Einzelprojekte wurden durch entsprechende Zuschüsse (waren/sind zu beantragen) gefördert. Zudem wurde das Sanierungsgebiet um den Gebietsanteil des heutigen Seniorenheimes und im Bereich der Theresienstraße erweitert bzw. angepasst. (Somit konnten u.a. die dort befindlichen Gebäude Bauhof und abgewirtschaftete Wohnhäuser der Gemeinde aus den Fördermitteln abgerissen werden und letztendlich „Baufertiges“ Land ohne Abrisskosten genutzt werden, in wie weit die Verlegung Bauhof unter anderem an den ersten geplanten designierten Standort Am Bildstöckl mit Umweltverträglichkeitsprüfung und, und, und - wurde letztendlich nicht realisiert - auch unter diese Förderungen fiel ist mir nicht bekannt, die Möglichkeit hierzu bestand aber.)
Vor lauter Euphorie wurde jedoch beinahe vergessen eine Forderung und Voraussetzung für die Bereitstellung von Fördermitteln umzusetzen, erkennbar durch die Erstellung eines Faltblattes, welches dann durch die Implementierung der Förderrichtlinie (nach Jahren auf den allerletzten Drücker) bei Verteilung überholt war. (Ein schriftlicher ausdrücklicher Hinweis von höherer Stelle hatte hier sehr schnell Wirkung gezeigt.)
Der Stadtrat beschloss sogar, die Erstellung einer Gestaltungssatzung zu beauftragen (2008), um spätestens mit dem Ende Sanierungsgebiet weiterhin Einfluss auf die äußere Gestaltung im Sanierungsgebiet zu besitzen. (Sehr wahrscheinlich kam dann, wie so oft nach einer schnellen vielleicht nicht zu ganz Ende gedachten Entscheidung, im nach hinein, die Erkenntnis, dass eine zeitnahe Umsetzung nicht unbedingt zielführend ist. Solch eine Satzung lässt nämlich so gut wie gar keine Ausnahmen zu! Die protegierten Bauvorhaben im Zusammenhang Seniorenheim, Raiffeisenbank, und selbstverständlich Ludwigstraße 3 und 7 wären oder aber sind hiervon direkt betroffen. Die Begeisterung von potenziellen Investoren und Bauherren für solche zusätzlichen Auflagen einer Gestaltungssatzung ist sicherlich nicht als besonders hoch einzustufen und wirkt somit eher kontraproduktiv. Durch das eigene Immobilienabenteuer Ludwigstraße ist m. E. auch nicht mit einer sehr zeitnahen Umsetzung zu rechnen – wenn überhaupt.)
Da bei sehr vielen kommunalen Sanierungsmaßnahmen die Zeitdauer aus dem Ruder gelaufen war (es kam teilweise zu Laufzeiten von weit über 20 bis zu über 40 Jahren!) wurde das Gesetz u. a. dahingehend angepasst, dass für Sanierungsmaßnahmen zum einen eine Laufzeit von 15 Jahren festzulegen ist und zum anderen Maßnahmen, die vor einen bestimmten Stichtag fallen (2007) und für die kein Enddatum in der Sanierungssatzung festgesetzt wurde, der 31.12. 2021 als vorerst spätester Termin festgesetzt wurde. Hierzu gehört auch die im Amtsblatt 2000 veröffentlichte Sanierungssatzung (wie bereits festgestellt, findet man die Satzung nicht unter den wichtigen Eingestellten). Eine Verlängerung über diese Zeiträume hinaus ist nur bei einer sehr guten und fundierten Begründung (Zeit, Vorhandensein ausreichender Mittel, Zielerreichung, Zügigkeit der weiteren Durchführung, entsprechenden Nachweisen etc.) möglich. Ein früherer Abschluss bei vorzeitigem Erreichen der Ziele gem. Sanierungssatzung ist aber auch möglich.
Nun komme ich zu dem wesentlich unattraktiveren Teil der ganzen Geschichte:
Mit Abschluss des Sanierungsgebietes werden die Eigentümer der dortigen Grundstücke zur Kasse gebeten, denn sie erfahren in aller Regel durch die Summe aller Sanierungsmaßnahmen eine Wertsteigerung ihres Grundstückes, gleichzeitig bestand für sie die Möglichkeit Fördermittel für eigene Sanierungsmaßnahmen zu erlangen.
Hierzu werden dann der Bodenrichtwert (m² - Preis baureifes Land / m² - Grundstückspreis ohne Bebauung) zu Beginn der Sanierungsmaßnahme (hier im Jahr 2000) und der Bodenrichtwert zum Zeitpunkt des Abschlusses der Sanierungsmaßnahme genommen; die Differenz gebildet, und somit die Wertsteigerung pro m² errechnet; multipliziert man nun seine Quadratmeter mit dieser Zahl ist dies der Betrag der abgelöst werden muss. (Ermittelt wird diese Wertsteigerung durch den Gutachterausschuss des Katasteramtes)
Mit Erteilung des maßgeblichen Bescheides wird diese Summe im Ganzen sofort fällig und fließt in die Endabrechnung des Sanierungsgebietes ein.
Ausnahmen einer Ratenzahlung der Ablösesumme mit 6% Zinsen sind unter Anlegung eines strengen Maßstabes aber auch möglich; Details hierzu im o.a. Abschnitt des Baugesetzbuches.
Bodenrichtwerte, ermittelt durch den Gutachterausschuss, sind aktuell für 2014 im Internet unter BORIS RLP veröffentlicht und einzusehen. Sie werden dort alle 2 Jahre aktualisiert. Den Anfangswert 2000 müsste man erfragen. (Ich gehe hierbei davon aus, dass die dort offiziell veröffentlichten und einsehbaren Zahlen keine Phantasiewerte darstellen und annähernd der Realität entsprechen)
Daher mein dringender Ratschlag:
Betroffene befüllen ihre Portokasse in Hinblick auf den bevorstehenden Abschluss Sanierungsgebiet!

Die hierfür erforderlichen Ablösebeträge hat nicht jeder sofort verfügbar. Das immer wieder verwendete Beispielgrundstück mit 600m² (je nach Lage in Verbindung mit dem Bodenrichtwerten) kommt hierbei auf mindestens annähernd 9.000,-€ Wertsteigerung(bei angenommenen 15,-€/m²). Bei diesen Summen rennt dann die Zeit sehr schnell weg, zumal bereits eine Beendigung Sanierungsgebiet im Rat angesprochen wurde.
Wir als Bürger sollten dann aber auch im Gegenzug eine entsprechende Bilanzierung einfordern, die z.B. ausweist wie viele Gelder für Maßnahmen der Stadt, für private Maßnahmen… verwendet wurden, wie viele beantragte Maßnahmen mit welchem Volumen nicht gefördert werden konnten und verrechnet werden (mussten) etc.. Zahlen ergeben hier zusätzlich zu Worten und Bildern Aussagekraft.
Aber mit Bilanzen hat man es ja nicht so, wie das Thema Werteverzehr Verkehrsinfrastruktur zeigt. Zum Einsehen auslegen ist hierbei die bequemste Methode, entspricht aber vielleicht nicht ganz der propagierten Transparenz sowie einer gelebten Bürgerbeteiligung und –information.
Bei Berücksichtigung eines Mindestmaßes an Fürsorge für seine betroffenen Bürger wäre hier vielleicht auch eine entsprechende Information (evtl. Veranstaltung mit Anwohnern) mit substantiellen Inhalten, Aussagen und Prognosen bei einem entsprechenden zeitlichen Vorlauf vor dem Abschluss des Sanierungsgebietes angebracht, wobei hier die Zielgröße mindestens 1 Jahr sein sollte.

Als einzig attraktiv für die Betroffenen erweist sich in diesem Zusammenhang die schleppende, nicht stringente und bisher absolut unzureichende Umsetzung Sanierungskonzept der Straßen in Hagenbach! Steht doch im Gegenzug genau zum Zeitpunkt von wirklich erforderlichen und ins Haus stehenden sehr hohen wiederkehrenden Beiträgen Straßenausbau durch die Ablösung eine Befreiung von bis zu max. 15 Jahren ins Haus!
(Nach meiner Einschätzung, auf Grundlage mir bekannter Bodenrichtwerte aus dem Jahr 2006, wahrscheinlich zutreffend für den überwiegenden Teil der Betroffenen!)

PS: Die lange Dauer vieler älterer kommunaler (vor allem dahinstotternder – eventuelle Parallelen zu den wiederkehrenden Beiträgen und dem Sanierungsgebiet in Hagenbach sind hierbei sicherlich rein zufällig! So richtig Pro-Aktiv ist außer der o.a. Faltblatt-Aktion und vielleicht der ein oder anderen Mitteilung nicht viel erkennbar gewesen) Sanierungsgebiete hatte anderswo zu teilweise dramatischen Verhältnissen geführt, da die hierbei bei Abschluss errechneten Bodenrichtwertsteigerungen exorbitante Ablöseverpflichtungen hervorriefen. Daher auch die neuen gesetzlichen Festlegungen bezüglich der Durchführung.
Die Stadt steht nun, wie so oft, mal wieder unter zeitlichem Druck (reagieren statt agieren), da letzte Fördermittel Sanierungsgebiet bis Ende 2015 (15 Jahre) abgerufen werden müssen (760.000,-€ incl. Eigenanteil Stadt, 100.000,-€ sind bereits verplant / festgelegt) oder aber in Folge nach und nach verfallen. Ein grundsätzlicher Beschluss zum Ausbau Luitpold-, Maximilian-,Theresien- und Ottostraße wurde bereits gefasst und die Verwaltung mit der förderrechtlichen Abstimmung beauftragt.(Vielleicht bietet sich hier dann auch im Rahmen des Ausbaues Luitpoldstraße eine Beobachtung und Bewertung der hierfür notwendigen Verlagerung von Verkehrsflüssen an!?)
Die Verknüpfung zum Thema Wiederkehrende Beiträge Straßenausbau und auch anderen Themen wie Gestaltungssatzung, Ludwigstraße sind in anderen Forenbeiträgen ausführlich dargestellt und nachlesbar.

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